Immobilie in Aussicht

Immobilie in AussichtIch möchte den Blog mal nutzen und um deine Hilfe bzw. Meinung zu bitten.

Mir wurde eine Immobilie angeboten. Es handelt sich dabei um eine Eigentumswohung.

Hier mal die Eckdaten:

  • Etagenwohnung (3.Etage)
  • 3 Zimmer
  • Wohnfläche 62,58 m²
  • Balkon, Keller vorhanden

Ausstattung

  • Wohnhaus
  • 1993 in Betonfertigteilbauweise errichtet
  • Zentralheizung mit Fernwärmeanschluss
  • Bad gefliest mit Wanne
  • Küche mit Einbauküche
  • Laminat im Wohnzimmer
  • PVC-Belag in den anderen Räumen

Lage

  • Plattensiedlung im Randgebiet von HRO

Infos zum Mieter

  • vermietet seit gut 10 Jahren an den selben Mieter
  • Mieter ist Anfang 30 und berufstätig

Finanzen

  • Kaufpreis: 35.000,- EUR
  • jährliche Mieteinnahmen: 3.480,- EUR

Was hältst du davon?

Posted on: 21. Februar 2014, by : Henrik

6 thoughts on “Immobilie in Aussicht

  1. Zu wenige Infos:
    1. Willst du es als Anlage oder für eigene Nutzung kaufen?
    2. Wann gab es Renovierungen?
    3. Wie ist der Zustand des Hauses/der Wohnung?
    4. Wie sind die Mieteinnahmen zu verstehen? Welche Kosten fallen an, die damit zu tragen sind?
    5. Vor allem wie hoch ist das Hausgeld?
    6. Gibt es eine Abrechnung vom Hausgeld, wie sind die Rücklagen, sind Investitionen geplant?
    7. Sind die restlichen Wohnungen vermietet/bewohnt? (Ich würde keine Wohnung kaufen wenn der Rest leer ist!)
    8. Willst du finanzieren oder hast du das Geld auf dem Konto?
    9. Wie sieht der m² Preis in dem Bereich/Bezirk aus, passt das mit anderen Objekten die angeboten werden?
    10. man sollte es sich sehr gut überlegen und nicht überstürzt handeln, man muss viel beachten wenn man eine Wohnung / Haus kauft, ich bevorzuge da lieber ein Haus. Man kann mehr oder weniger machen was man will, bei einer Wohnung ist es nicht ganz so, man ist auf der Rest ein wenig angewiesen!

    1. Hallo Robert,

      Ich versuche mal ein bissel Licht ins Dunkle zu bringen:

      1. Ich möchte es als ein Anlageobjekt kaufen. Selber nutzen kommt nicht in Frage.
      2. Die Frage ist gut, da muss ich mich wohl nochaml erkundigen.
      3. Das Haus an sich habe ich mir noch nicht angeschaut. Ich wollte erstmal ein paar Vorinfos haben und fragen, was ihr davon haltet, bevor ich weitere Schritte mache.
      4. Bei den Mieteinnahmen handelt es sich um die Kaltmiete.
      5. Laut Wirtschaftsplan kann ich ca. 1.000,- EUR für das Jahr 2014 auf den Mieter umlegen. Nicht umzulegen sind 650,- EUR für das gesamt Jahr.
      6. Abrechnung des Haushaltsgeld 2013 habe ich vorliegen. Laut Eigentümerversammlung sind nur kleine Instandhaltung für dieses Jahr geplant.
      7. Alle Wohnungen sind derzeit vermietet.
      8. Ich dachte an eine Finanzierung.
      9. m²-Preis passt soweit.
      10. Den Punkt lass ich mal außer Acht, da ich die Wohnung ja nicht für die eigene Nutzung haben möchte. Aber ansonsten gebe ich dir Recht.

      So, ich hoffe, ich konnte ein wenig helfen.

      – Henrik

  2. Ich möchte das ganze gar nicht wirklich bewerten, da die Infos wie oben angemerkt nicht ausreichn um eine Ferndiagnose zu treffen. Ein Punkt der mich stören würde wäre jedoch der Plattenbau. Ich gehe davon aus, dass hier eine sehr große Eigentümergemeinschaft existiert. Du wirst also zum einen keine gewichtige Stimme haben. Zum anderen kann es durch die Größe sehr teuer werden wenn einmal eine größere Investition getätigt werden soll.
    Der zweite Punkt wäre die Vermietbarkeit. Wie lange ist die Wohnung noch für den Mieter ausreichend wenn er Familie oder Kinder hat. Darum geht es aber nur am Rand. Die Frage ist einfach, wie leicht ist es einen Nachmieter zu finden. Diese Frage lässt sich jedoch nur beantworten wenn man die Gegend und das Umfeld wirklich kennt.

    Aber zum Schluss noch was Gutes. Die Bruttorendite (Kaltmiete/Kaufpreis) sieht für den aktuellen Zeitpunkt recht gut aus.

    VG Jan

  3. Hallo Henrik,

    erst einmal vielen Dank, dass Du meine HP auf Deiner Seite empfiehlst.

    Grundsätzlich kann ich mich Robert und Jan nur anschließen, bis auf die Tatsache, dass eine große Eigentümergemeinschaft angeblich nur Nachteile bietet. Zumindest lese ich das aus Jan´s Antwort heraus. Sehe ich anders. Wenn nämlich eine große Investition getätigt werden muss, wird diese auf weit mehr Eigentümer umgelegt. Bei einer Eigentumswohnung von uns in einem (sehr) kleinen MFH wären es fürs Dach ca. 10.000 Euro gewesen (wir haben davor aus anderen Gründen verkauft), bei einer anderen waren es nur ca. 1.100 Euro, da ungefähr 120 Eigentümer gezahlt haben. Wenngleich das Dach an sich neu zu machen bei der zweiten Anlage natürlich teurer war.

    Bevor ich mich mit einer neuen Immobilie intensiv befasse schaue ich mir immer, was den Zustand angeht, dieselben Parameter an. Stell Dir dabei “Das Haus vom Nikolaus” vor mit

    * Dach (Wie alt, wie beschaffen, welcher Zustand, gedämmt?)
    * Die Seitenwände (Art und Alter der Fenster, Fassade gedämmt?)
    * Fundament (mit Art-Alter-Effizienz der Heizung, trockener Keller?)

    Oftmals lässt sich dieser Zustand zum Glück soweit aus den Unterlagen rauslesen (Bsp. Dach in xxxx neu eingedeckt u gedämmt, Kunststoffisolierglasfenster aus xxxx, Gaszentralheizung aus xxxx, Energieausweis mit gutem Wert…), dass man weiß ob man weitere Energie reinstecken sollte – oder eben nicht.

    Dass die Rendite dabei stimmt, setze ich voraus, sonst brauchst Du Dir das Exposé sowieso nicht näher zu Gemüte führen. Selbst wenn Dir ein Makler oder der Eigentümer etwas von (weitaus) höher erzielbaren Mieten erzählt. Kalkuliere mit dem Ist-Zustand! Es wird meistens schon seinen Grund haben warum dieser gerade nicht höher ist.

    Ich hätte noch ein paar Infos parat, mir fehlt aber gerade die Zeit.

    Beste Grüße

    Christian

    1. Hallo Christian,

      vielen Dank für deinen Kommentar.
      Diese Informationen werde ich mir am Montag einholen. Da habe ich einen Termin zur Besichtigung der Wohnung.

      Ich werde euch hier natürlich dann auf dem Laufenden halten.

      PS: Es wäre echt toll von dir, wenn du mir die weiteren Infos noch mitteilen würdest 😉

      – Henrik

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Newsletter abonnieren (Jederzeit wieder abbestellbar)